Para lograr fijar o determinar una definición sobre propiedad horizontal, se debe hacer referencia a algunas precisiones legislativas, a fin de poder otorgar el sustento jurídico que requiere dicha conceptualización.

La propiedad horizontal se encuentra compuesta por dos elementos:

En primera instancia se hará referencia a propiedad, dentro de lo que en Colombia se entiende como tal y se considera propiedad, según lo establecido en el artículo 669 del Código Civil.

“Artículo 669. Concepto de dominio. El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.”

En este sentido, la propiedad se utiliza para nombrar al derecho o la facultad de poseer algo; bajo el contexto jurídico, la propiedad es el poder directo que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer del mismo con libertad, dentro de los límites impuestos por la ley.

El segundo elemento, horizontal es aquello que se encuentra en una posición paralela al horizonte o relativo a él.

Es así, como se puede definir que la propiedad horizontal es el derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que constituye una forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble –apartamento o piso–, y, por otro, la propiedad común de las áreas sociales –las necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio– la cual representa que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada, pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. Para poder ejercer dicho dominio se requiere de la constitución de una persona jurídica, que nace una vez se constituye legalmente este tipo de propiedad y la cual es diferente e independiente de los propietarios individualmente considerados.

La dirección y administración de la propiedad horizontal se encuentra a cargo de la Asamblea General, integrada por la totalidad de propietarios de los apartamentos o pisos, cuyo representante legal es el administrador señalado en el reglamento debidamente legalizado, elevado a escritura pública e inscrito en la oficina de instrumentos públicos. Dicha asamblea general, como órgano de administración y dirección de la unidad residencial se encarga de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si se ajustan a los reglamentos, deben ser acatadas por todos.

En una Propiedad horizontal existen distintos propietarios; cada uno de ellos dispone de uno o más apartamentos y/o locales, pero no existe definido un propietario del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios, como la portería, los pasillos, los ascensores, zonas verdes, salón comunal, parqueaderos, piscina, zona de juegos, entre otras. El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un apartamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes, dicha cuota es inherente a la propiedad del apartamento y es inseparable, los bienes comunes son indivisibles, inalienables e inembargables.

En Colombia, con la Ley 675 del 2001, se reconoce la existencia de la propiedad horizontal y se han reglamentado las disposiciones que se requieren para su creación, funcionamiento y direccionamiento.